羊年樓市前瞻高層罕見打氣 有望實現軟著陸
??今年的立春已過，天氣逐漸暖和，但中國房地產行業卻從未像今天這樣，對這個春天卻充滿疑問。如果說房地產行業的調整期始於2014年，那麼，2015年，這個行業和市場將更趨謹慎和理性，從以往隻盯著價格和規模，轉變為更關註服務和發展，或不失為一種積極的變化。
??房地產仍是經濟的平穩器，未來政策轉向差異化，並不意味著市場會隨著政策周期而大起大落，而是通過市場自發機制，驅使供求逐漸平衡。跟隨宏觀經濟的步伐，未來住房市場進入中速增長常態，中國房地產進入白銀時代，政策、市場和行業都將迎來根本變化，2015年被賦予“轉型元年”的期待。
??政策面
??堅持市場化方向
??從2014年起，中央對房地產調控思路已經轉向，行政化的一刀切政策越來越少，堅持市場化調整方向。行業規則構建增多，包括公積金調整、不動產登記暫行條例等，均著眼於構建房地產市場長期機制。另一方面，金融工具運用增多，包括利率調整、存款準備金調整等，相信這些經濟手段會成為未來行業調控的重要方式。
??我們因此有理由相信，2015年樓市有望實現軟著陸。世聯行對2015年房地產市場的研究報告認為，行業規模並不會急劇衰減，市場在探明需求的頂部以後，規模總量將不再高速增長，但預計在未來5—房貸雲林麥寮房貸車貸信貸台南後壁車貸信貸10年，依然會維持在一個比較穩定的高位水平。
??新城控股集團副總裁歐陽捷用“打水漂”來預判今年的調控政策，一方面政府發出穩定住房消費的號召，一方面“回歸以市場主導”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，而是打水漂式的微刺激。
??打的什麼“水漂”呢？歐陽捷向中國經濟網記者表示，從中央來看，時不時的定向和非定向式的貨幣政策會起到激蕩市場的作用，逐步擴大新型城鎮化試點政策將為試點城鎮導入人口，通過鼓勵購買商品房用於保障房等緩解市場庫存壓力，通過推出REITs幫助房地產企業減輕資金壓力等等。
??“總的來說，中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對於房地產業都是利好，重在鼓勵市場信心，稍解近渴，但不會對沖結構調整的目標。”
??不同於以往，隨著中央房地產調控政策權限“下放”到地方政府，中央對地方的政策幹預已鮮有耳聞。歲末年初之際，地方政府已經出臺許多救市的微刺激措施。可以預見，延續2014年態勢，2015年樓市在政策面將迎來全面“寬松潮”，貨幣環境也將趨於寬松。
??市場面
??分層級發展明顯
??向以往爆發式的增長告別，就會迎來需求快速萎縮和房價急劇下跌嗎？答案也是否定的。世聯行報告指出，根據根據UNdata（聯合國數據庫）對中國人口年齡結構的統計及測算，2015-2020年，中國25-34歲的人口（即首置型購房者集中的人群）將保持在2.4億左右，占總人口比例為17%。34-49歲的人口（即改善型購房者集中的人群）在2015-2035年期間均達到3.1億以上，占總人口的比例保持在23%的高位。這表明未來20年，中國房地產仍處於改善型置業高峰期。
??除瞭改善性住房需求進入高峰期，還有城鎮化率提升、傢庭規模小型化、棚改等因素影響，預測2015年房地產市場銷售總量仍將在一定高位波動。
??上海易居房地產研究院對2015年情況基本看好，認為全年將探明底部，復蘇上行。易居研究員嚴躍進向中國經濟網記者表示，從目前市場走勢看，止跌反彈的跡象自然是明顯的，房價看漲預期繼續形成，貨幣層面逐漸寬松，所以包括成交量持續上升、價格繼續攀升的可能性是非常大的，部分重點城市更要警惕房價大漲的可能。
??中金公司報告預計，2015年是房地產投資的“小年”，預計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，按揭貸款支持將有所好轉，預計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。對於房價，該公司預計2015年2季度之後才能回暖，環比調整幅度在5%以內，全年整體較為平穩。
??經濟學傢李稻葵說，2015年對於想買房的人來說，也許比較值得期待。房地產整體處於調整期，購房者的選擇面在2015年有所增加，價格不會大漲，有可能還會進行一定的調整。可以不那麼著急買，不像以前有瞭錢一定要買。
??不過，持看跌態度的也不少。摩根大通預測稱，2015年中國新房銷售將與2014年持平，全國房價將下降2%-3%。此外，房地產投資增速將進一步降溫，預計將下降至6%，這將繼續拖累經濟增長，並繼續影響鋼鐵、水泥和傢具等相關行業的銷售收入和需求。
??萬通控股董事長馮侖認為，今年整體的房價應該相對趨穩，略有下降，這是2015年普遍城市可能會出現的局面。
??不過，毫無疑問的是，一線城市仍然普遍看漲。世聯行認為，一線城市房價會上漲、演繹資產的故事；二線城市分區域，有些城市會平穩中上漲，是增量的故事；三線城市分化更為明顯，房價下跌的居多，也會有上漲的城市，是選擇的故事。全國商品房銷售金額超過2014年是大概率事件。
??“除瞭北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲可能性，微調可能會有的。北京、上海房價一定會上漲。”歐陽捷說。
??企業面
??白銀時代唯有轉型
??2014年，大量的非上市房企資金鏈緊繃，中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據統計，在滬深兩市144傢房地產企業中，當前有73傢公佈2014年業績報告。其中，36傢實現業績增長，37傢出現下滑，包括可能出現虧損的15傢企業。
??“未公佈的企業業績可能更差。市場分化愈加嚴重，除部分規模房企外，整體很難維持過去房地產市場的高增長。”中原地產首席分析師張大偉說。
??另一方面，房地產企業間出現的一些新的變化也引發強烈關註。始於深圳的佳兆業事件目前未有最終定論，同時並不意外未來仍將有房企卷入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”，但融創依然願意將佳兆業收入囊中，或算是收購綠城失敗後的些許安慰。
??歐陽捷評論認為，融綠、融佳事件說明房地產市場容量已見頂，證明高周轉與快擴張仍是品牌房企的核心競爭力。千億房企已取得市場份額的15%，價房貸第二順位貸款全省皆可處理大園房屋信貸格戰已經打響。未來房地產也將像傢電行業一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。
??據清科研究中心公佈的數據顯示，2013年四季度行業並購案例陡增至62例，2013年全年行業完成148起並購交易，交易總額142.75億美元，同比增幅達265.7%。
??面對這些變化，身處白銀時代的房企，需要在運營、資本、產品和戰略等方面綜合考量。“大而全與小而美註定是後白銀時代的剩者，其成功的標志就是具有規范的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化，不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。”歐陽捷總結。
??中金公司報告指出，進入地產白銀時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，
??開發商唯有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑。房地產中長期行業規模增長空間有限，開發商應回歸市場飽和度較低、未來仍具潛力的一二線城市。此外，龍頭開發商縱向一體化，未來三到五年將是產業並購大發展大時代。
??事實上，部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉型方向，佈局多個領域發展。萬科從提供商向城市配套服務商轉變，開展商業地產、養老地產、旅遊地產、產業地產業務。綠地通過智慧城市技術為商辦及住宅產品提供智能服務。
??恒大的轉型就更為明顯，業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業。萬達集團幹脆改變企業風格，從以往的高冷范轉向年輕化，業務專註於商業地產與文化旅遊地產的雙核心驅動。
??任何行業都有起步、發展、成熟、衰退的階段，在經歷瘋長之後，我們都希望這個行業能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時代，2015年被賦予轉型元年的期待，這不是由盛轉衰的終點，恰是更高層級發展的開始。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-19/08295973971319702995888.shtml
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